전월세 전환 계산 방법
전세 → 월세
월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
월세 → 전세
전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
법정 전월세 전환율 상한
주택임대차보호법 시행령에 따라 계약 기간 중이나 갱신 시 전세를 월세로 바꿀 때는 연 10%와한국은행 기준금리 + 2%포인트 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다. 현재 기준금리 3%를 적용하면 상한은 5%입니다.
집주인이 이보다 높은 비율로 월세를 요구했다면 초과분은 무효이며, 이미 냈다면 돌려받을 수 있습니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 무료로 조정을 신청할 수 있습니다.
조항을 읽을 때 알아 둘 점
주택임대차보호법 제7조의2는 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우"에 적용됩니다. 즉 보증금을 줄이고 월세를 받는 방향만 제한합니다. 반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 방향에는 법정 전환율 규정이 없어, 이 경우에는 당사자가 합의한 조건을 따르고 갱신 시 증액 한도(5%) 같은 다른 규정만 적용됩니다. 상한의 두 기준 가운데 "연 10%"는 시행령 제9조 제1항, "기준금리에 더하는 2%포인트"는 같은 조 제2항에 정해져 있으며, 2%포인트는 2020년 9월 개정 전에는 3.5%포인트였습니다.
계산 예시
월세를 전세로 환산하기
보증금 5,000만 원에 월세 100만 원인 집을 전세로 바꾸면 얼마가 적당할까요? 법정 상한 전환율 5%로 환산하면 월세 1년 치 1,200만 원 ÷ 5% = 2억 4,000만 원이 보증금으로 바뀌어, 전세보증금은 2억 9,000만 원입니다. 다른 집의 전세 시세와 비교할 때 이 환산 금액을 기준으로 삼으면 월세 집과 전세 집의 부담을 같은 잣대로 볼 수 있습니다.
보증금 일부만 월세로 돌리기
전세 2억 5,000만 원 중 5,000만 원만 월세로 바꾸고 보증금을 2억 원으로 낮추는 경우, 월세는 5,000만 원 × 5% ÷ 12 = 월 208,333원입니다. 갱신 시점에 목돈이 필요한 임차인이 보증금 일부를 돌려받는 방법으로 자주 쓰입니다.
기준금리가 바뀌면 상한도 바뀐다
법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리에 연동되므로, 기준금리가 오르내리면 같은 보증금을 전환해도 받을 수 있는 월세 상한이 달라집니다. 보증금 2억 원을 모두 월세로 바꾸는 경우를 기준금리 변화에 따라 계산하면 다음과 같습니다.
| 기준금리 | 법정 전환율 상한 | 2억 원 전환 시 월세 상한 |
|---|---|---|
| 2.5% | 4.5% | 750,000원 |
| 2.75% | 4.75% | 791,666원 |
| 3% (현재) | 5% | 833,333원 |
| 3.25% | 5.25% | 875,000원 |
| 3.5% | 5.5% | 916,666원 |
기준금리가 0.25%포인트 바뀔 때마다 2억 원 기준 월세 상한은 약 41,667원씩 달라집니다. 계약을 바꾸는 시점의 기준금리가 적용되므로, 협상 직전에 한국은행 발표를 확인하세요.
직접 계산할 때 흔한 실수
- 전세금 전체에 전환율을 곱하기: 월세로 바뀌는 것은 전세보증금과 새 보증금의 차액입니다. 전세 3억 원을 보증금 1억 원 월세로 바꾸면서 3억 원 전체에 전환율을 곱하면 월 1,250,000원이 나오지만, 올바른 금액은 차액 2억 원 기준의 월 833,333원입니다.
- 12로 나누는 것을 잊기: 전환율은 연 이율입니다. 차액에 전환율을 곱하면 1년 치 월세가 나오므로 12로 나눠야 한 달 월세가 됩니다.
- 신규 계약에도 상한이 적용된다고 생각하기: 법정 상한은 계약 기간 중이나 같은 임차인이 갱신할 때만 적용됩니다. 새로 들어가는 집이라면 시장 전환율을 참고해 협상해야 합니다.
- 관리비를 월세에 섞어 비교하기: 전환율은 순수한 월세만으로 계산합니다. 관리비가 포함된 금액으로 역산하면 전환율이 실제보다 높게 나옵니다.
- 계약서에 서명했으니 어쩔 수 없다고 생각하기: 법정 상한을 넘는 월세 약정은 계약서에 서명했더라도 넘는 부분의 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 이미 낸 초과분은 돌려 달라고 청구할 수 있으니 계약서와 월세 이체 내역을 보관해 두세요.
자주 묻는 질문
2026년 법정 전월세 전환율은 몇 %인가요?
주택임대차보호법상 전환율 상한은 "한국은행 기준금리 + 2%포인트"입니다. 현재 기준금리 3%를 적용하면 5%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다.
전세 3억을 보증금 1억 월세로 바꾸면 월세는 얼마인가요?
법정 상한 전환율 5%를 적용하면 (3억 − 1억) × 5% ÷ 12 = 월 833,333원입니다. 계약 기간 중이거나 갱신할 때는 이보다 높게 받을 수 없습니다.
법정 전환율은 언제 적용되나요?
기존 계약 기간 중이나 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 새로운 임차인과 새로 계약할 때는 적용되지 않아 시장 전환율을 따릅니다.
시장 전환율은 어디서 확인하나요?
한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 지역별 전월세 전환율을 매달 공개합니다. 보통 법정 상한보다 조금 높은 수준에서 형성됩니다.
근거 법령
법령 원문은 국가법령정보센터에서 볼 수 있습니다. 요율과 상한액은 2026.10.15 기준 고시를 반영했습니다.
이 계산기는 2026.10.15 기준 법령과 고시를 반영한 참고용 추정치입니다. 개인 상황에 따라 실제 금액과 다를 수 있으니 중요한 결정 전에는 관계 기관에서 확인하세요.