핵심 요약
- 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자가 한 번 쓸 수 있고, 쓰면 같은 조건으로 2년 연장되며 보증금·월세 인상은 5% 안으로 묶입니다.
- 집주인은 월세 2기 연체, 집주인이나 그 직계존비속의 실거주 등 법에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있고, 실거주를 이유로 거절해 놓고 그 기간에 다른 사람에게 세를 주면 손해를 배상해야 합니다.
- 아무도 통지하지 않아 자동으로 연장되는 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않습니다. 두 경우 모두 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
전세나 월세 만기가 다가오면 집주인에게서 "보증금을 올리겠다"거나 "직접 들어와 살겠다"는 연락을 받기도 합니다. 이때 세입자가 쓸 수 있는 가장 강한 권리가 주택임대차보호법의 계약갱신요구권입니다. 언제, 어떻게 써야 하는지, 집주인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인지, 아무 말 없이 연장되는 묵시적 갱신과 무엇이 다른지를 조문 순서대로 정리했습니다. 인상 금액을 정확히 따지는 방법은 계약 갱신 5% 인상 계산기 페이지에 있고, 이 글은 권리를 쓰는 절차에 집중합니다.
언제, 어떻게 요구하나
세입자는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제6조의3 제1항). 예를 들어 계약이 2027.6.30에 끝난다면 대략 2026.12.30부터 2027.4.30까지입니다. 기간 계산에서 하루 차이로 다툼이 생기지 않도록 마지막 날에 몰지 말고 여유 있게 보내세요.
- 방법: 법에 정해진 형식은 없지만, 나중에 증명할 수 있도록 문자·이메일·내용증명처럼 기록이 남는 방식이 좋습니다.
- 횟수: 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 계약의 기간은 2년입니다(제6조의3 제2항). 최초 2년 계약이라면 갱신요구로 최대 4년까지 살 수 있습니다.
- 조건: 갱신된 계약은 전과 같은 조건이 원칙이고, 보증금·월세만 제7조 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(제6조의3 제3항). 전세를 월세로 바꾸려면 세입자 동의가 필요합니다.
갱신할 때 올릴 수 있는 최대 금액
증액 청구는 기존 보증금·월세의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 증액한 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다(시행령 제8조). 시·도가 조례로 더 낮은 비율을 정할 수 있습니다. 보증금과 월세를 함께 바꿀 때는 법에 산식이 없어 월세를 법정 전환율(5%)로 보증금으로 환산해 비교하는 방식을 많이 씁니다.
| 지금 계약 | 보증금만 올릴 때 최대 | 월세만 올릴 때 최대 | 둘 다 각각 5% |
|---|---|---|---|
| 전세 3억 원 | 3억 1,500만 원 | - | 3억 1,500만 원 |
| 보증금 1억 원 + 월세 80만 원 | 1억 1,460만 원 | 860,833원 | 1억 500만 원 + 840,000원 |
| 보증금 2,000만 원 + 월세 60만 원 | 2,820만 원 | 634,166원 | 2,100만 원 + 630,000원 |
갱신요구권을 쓰면서 5%를 넘게 올리기로 합의했다면 넘는 부분은 효력이 없습니다. 반면 갱신요구권을 쓰지 않고 새 계약으로 합의하거나, 새 세입자와 계약할 때는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 그래서 인상 협상 전에 "갱신요구권을 행사한다"는 뜻을 먼저 분명히 해 두는 것이 중요합니다. 갱신 계약서에 갱신요구권 행사로 갱신한다는 점을 적어 두면 다음 만기에 다툼을 줄일 수 있습니다.
집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유
- 세입자가 2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 적이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
- 집주인 동의 없이 전부 또는 일부를 다시 세놓은(전대) 경우
- 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
- 집이 멸실되어 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
- 법에 정한 사유로 철거·재건축하려고 점유를 되찾아야 하는 경우
- 집주인(그 직계존속·직계비속 포함)이 실제로 거주하려는 경우
- 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
가장 흔한 것은 8번 실거주입니다. 집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 원래 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면, 세입자에게 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 배상액은 미리 합의한 금액이 없으면 ① 거절 당시 환산월차임의 3개월분, ② 새 세입자에게 받은 환산월차임과의 차액 2년분, ③ 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다. 전세 3억 원이라면 법정 전환율로 환산한 월차임이 1,250,000원이라 ①만으로도 3,750,000원입니다. 실거주를 이유로 거절당했다면 그 통지를 보관해 두세요.
묵시적 갱신과 무엇이 다른가
| 구분 | 계약갱신요구권 행사 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 생기는 경우 | 세입자가 만료 6~2개월 전에 갱신을 요구 | 집주인이 만료 6~2개월 전에 거절·조건 변경 통지를 하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 통지하지 않음 |
| 기간 | 2년 | 2년 |
| 조건 | 같은 조건, 보증금·월세는 5% 안에서 증감 | 전과 같은 조건 |
| 세입자의 중도 해지 | 언제든 통지 가능, 3개월 뒤 효력 | 언제든 통지 가능, 3개월 뒤 효력 |
| 갱신요구권 소진 | 소진됨 (1회) | 소진되지 않음. 다음 만기에 갱신요구권을 쓸 수 있음 |
묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않으므로, 집주인에게서 아무 연락이 없다면 굳이 먼저 요구하지 않고 묵시적 갱신을 기다리는 것도 방법입니다. 다만 월세를 2기 이상 연체하는 등 세입자의 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 어느 쪽으로 갱신됐는지 헷갈리지 않게 만료 전후의 연락 기록을 보관하세요.
분쟁이 생기면
집주인이 거절 사유가 없는데 갱신을 거부하거나 5%를 넘게 요구하면, 먼저 조문을 근거로 서면으로 이의를 남기고, 해결되지 않으면 대한법률구조공단 등에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 보증금 일부를 월세로 바꾸는 조건은 전월세 전환율 계산과 집주인과 협상하는 법에서 따로 다뤘습니다. 이 글은 일반적인 주택 임대차를 기준으로 한 정보이며, 개별 사안은 계약 내용과 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
출처
이 글은 2026.10.15 기준 법령과 고시를 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 표의 금액은 이 사이트 계산기와 같은 방식으로 계산한 추정치이며, 개인 상황에 따라 다를 수 있으니 중요한 결정 전에는 관계 기관에서 확인하세요.