핵심 요약
- 주담대 한도는 LTV(집값 대비), DTI·DSR(소득 대비), 그리고 수도권·규제지역의 주택가격별 금액 상한(6억 원·4억 원·2억 원) 가운데 가장 작은 금액으로 정해집니다.
- DSR은 실제 금리에 스트레스 금리(수도권·규제지역 3%, 지방 0.75%)를 더해 계산하므로, 같은 소득이라도 고정 기간이 긴 대출일수록 한도가 커집니다. 연소득 8,000만 원·금리 4%면 수도권 변동형 4억 82만 원, 완전 고정형 5억 5,856만 원입니다.
- 기존 신용대출의 원리금도 DSR에 들어가 한도를 깎습니다. 이 글의 금액은 규제 비율로만 계산한 최대치이며, 실제 한도는 개인 상황과 금융기관 심사에 따라 다릅니다.
집을 보러 다니기 전에 "나는 얼마까지 빌릴 수 있나"를 알아야 살 수 있는 집의 범위가 정해집니다. 은행이 주택담보대출 한도를 정할 때는 집값 기준(LTV), 소득 기준(DTI·DSR), 수도권·규제지역의 금액 상한을 모두 계산하고 그중 가장 작은 금액을 씁니다. 이 글은 2026년 10월 기준 금융위원회 규제를 바탕으로, 소득·금리 유형·기존 대출·집값에 따라 어느 규제가 한도를 정하는지 계산했습니다. 모든 금액은 규제 비율로만 계산한 최대치이며, 실제 한도는 소득 인정 방식, 주택 시세, 신용 상태 등 개인 상황과 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 특정 금융상품을 권하는 글이 아닙니다.
한도를 정하는 네 가지
| 규제 | 계산 방식 | 2026년 10월 기준 (은행권, 주택 구입) |
|---|---|---|
| LTV | 주택 가격 × 비율 | 규제지역 40%(생애최초 70%), 수도권 비규제 70%, 지방 70%(생애최초 80%, 대출금 6억 원까지) |
| 금액 상한 | 수도권·규제지역 시가별 정액 | 15억 원 이하 6억 원, 25억 원 이하 4억 원, 초과 2억 원 |
| DTI | (주담대 원리금 + 다른 대출 이자) ÷ 연소득 | 규제지역 40%(생애최초 60%), 수도권 비규제 60%, 지방 미적용 |
| DSR | 모든 대출 원리금 ÷ 연소득 (스트레스 금리 반영) | 은행 40%, 2금융권 50% (총대출 1억 원 초과 시) |
지역·보유 주택별 전체 비율표는 주담대 한도 계산기 페이지에 있습니다. 이 글에서는 비율표 대신 "내 조건이면 어느 규제가 걸리는가"에 집중합니다.
소득이 같아도 금리 유형에 따라 DSR 한도가 다르다
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, 한도를 계산할 때만 실제 금리에 가산금리를 더하는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 그대로입니다. 변동금리는 스트레스 금리를 100% 반영하고, 혼합형·주기형은 고정 기간이 대출 기간에서 차지하는 비율에 따라 일부만, 만기까지 고정이면 반영하지 않습니다. 금리 연 4%, 30년 원리금균등, 기존 대출이 없는 경우 DSR 40%로 빌릴 수 있는 금액입니다.
| 연소득 | 수도권 변동 (+3%) | 수도권 혼합형 (5년 고정) (+2.4%) | 수도권 완전 고정 (+0%) | 지방 변동 (+0.75%) |
|---|---|---|---|---|
| 4,000만 원 | 2억 41만 원 | 2억 1,316만 원 | 2억 7,928만 원 | 2억 5,560만 원 |
| 6,000만 원 | 3억 61만 원 | 3억 1,974만 원 | 4억 1,892만 원 | 3억 8,340만 원 |
| 8,000만 원 | 4억 82만 원 | 4억 2,632만 원 | 5억 5,856만 원 | 5억 1,120만 원 |
| 1억 원 | 5억 102만 원 | 5억 3,290만 원 | 6억 9,820만 원 | 6억 3,900만 원 |
| 1억 2,000만 원 | 6억 123만 원 | 6억 3,948만 원 | 8억 3,784만 원 | 7억 6,680만 원 |
연소득 8,000만 원이면 수도권 변동형과 완전 고정형의 차이가 1억 5,774만 원입니다. 지방은 스트레스 금리가 0.75%로 낮아(2026년 12월 31일까지) 같은 변동형이라도 한도가 큽니다. 다만 고정금리 상품은 처음 금리가 변동형보다 높은 경우가 많아, 한도와 함께 매달 내는 원리금도 비교해야 합니다.
기존 대출이 있으면 그만큼 줄어든다
DSR은 주담대만이 아니라 신용대출, 자동차 할부 같은 모든 대출의 연간 원리금을 더해 계산합니다. 연소득 7,000만 원, 수도권 변동금리 기준으로 기존 대출의 연간 상환액에 따라 주담대 DSR 한도가 이렇게 줄어듭니다.
| 기존 대출 연간 원리금 | 주담대 DSR 한도 | 기존 대출이 없을 때보다 |
|---|---|---|
| 없음 | 3억 5,071만 원 | - |
| 3,000,000원 | 3억 1,314만 원 | 3,757만 원 적음 |
| 6,000,000원 | 2억 7,556만 원 | 7,515만 원 적음 |
| 12,000,000원 | 2억 41만 원 | 1억 5,030만 원 적음 |
갚을 수 있는 신용대출이 있다면 주담대 신청 전에 줄여 두는 것이 한도에 바로 반영됩니다. 반대로 집을 산 뒤 생활비 대출을 새로 받을 여유도 그만큼 줄어든다는 뜻입니다.
집값에 따라 한도를 정하는 규제가 바뀐다
규제지역에서 생애최초로 집을 사고 연소득이 1억 원인 경우입니다(변동금리 4%, 30년). 각 칸은 그 규제만 적용했을 때의 한도이고, 가장 작은 값이 실제 최대 한도입니다.
| 집값 | LTV 70% | 금액 상한 | DTI 60% | DSR 40% | 최대 한도 (정하는 규제) |
|---|---|---|---|---|---|
| 5억 원 | 3억 5,000만 원 | 6억 원 | 10억 4,730만 원 | 5억 102만 원 | 3억 5,000만 원 (LTV 70%) |
| 8억 원 | 5억 6,000만 원 | 6억 원 | 10억 4,730만 원 | 5억 102만 원 | 5억 102만 원 (DSR 40%) |
| 12억 원 | 8억 4,000만 원 | 6억 원 | 10억 4,730만 원 | 5억 102만 원 | 5억 102만 원 (DSR 40%) |
| 20억 원 | 14억 원 | 4억 원 | 10억 4,730만 원 | 5억 102만 원 | 4억 원 (주택가격별 금액 상한) |
| 30억 원 | 21억 원 | 2억 원 | 10억 4,730만 원 | 5억 102만 원 | 2억 원 (주택가격별 금액 상한) |
집값이 낮을 때는 LTV가, 중간 가격대에서는 소득(DSR)이, 비싼 집에서는 금액 상한이 한도를 정합니다. 소득이 많지 않다면 집값을 올려도 한도가 늘지 않는 구간이 있으니, 매물을 고르기 전에 DSR 한도부터 확인하는 것이 순서입니다.
만기를 늘리면
만기가 길수록 매년 갚는 원리금이 줄어 DSR 한도가 커집니다. 연소득 8,000만 원, 수도권 변동금리 기준으로 20년이면 3억 4,395만 원, 30년이면 4억 82만 원입니다. 대신 총이자가 늘어나므로 상환 방식별 이자 차이는 원리금균등 vs 원금균등 비교에서 함께 확인하세요.
그 밖에 알아둘 조건
- 규제지역: 2026년 10월 현재 서울 25개 구 전체와 경기 일부(과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남·화성 동탄·구리 등)가 투기과열지구·조정대상지역입니다. 지정은 수시로 바뀌니 국토교통부 발표로 확인하세요.
- 1주택자: 수도권·규제지역에서는 기존 주택을 6개월 안에 처분하는 조건으로만 주담대를 받을 수 있고, 2주택 이상은 추가 구입 목적의 주담대가 막혀 있습니다.
- 지방 생애최초: LTV 80%가 적용되지만 대출금은 6억 원을 넘을 수 없습니다.
- 정책대출: 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출은 소득·주택 가격 요건과 한도가 따로 있어 이 글의 계산과 다릅니다.
- 은행 심사: 은행은 주택 시세 기준, 소액임차보증금 차감(방공제), 소득 증빙 방식, 신용점수를 반영하므로 실제 한도는 이 계산보다 작을 수 있습니다.
집값과 소득, 기존 대출, 금리 유형을 넣으면 주담대 한도 계산기가 네 가지 한도를 모두 계산해 가장 작은 값을 보여 줍니다. 집 살 때 필요한 세금과 중개보수는 집 살 때 드는 부대비용 총정리에 정리했습니다.
출처
이 글은 2026.10.15 기준 법령과 고시를 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 표의 금액은 이 사이트 계산기와 같은 방식으로 계산한 추정치이며, 개인 상황에 따라 다를 수 있으니 중요한 결정 전에는 관계 기관에서 확인하세요.