지역·주택 보유별 LTV·DTI (2026년 10월 기준)
| 구분 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 무주택 (일반) | LTV 40% · DTI 40% | LTV 70% · DTI 60% | LTV 70% |
| 생애최초 구입 | LTV 70% · DTI 60% | LTV 70% · DTI 60% | LTV 80% · 대출금 6억 원까지 |
| 서민·실수요자 | LTV 60% · DTI 60% | LTV 70% · DTI 60% | LTV 70% |
| 1주택 (기존 주택 처분 조건) | LTV 40% · DTI 40% | LTV 70% · DTI 60% | LTV 70% |
| 2주택 이상 | LTV 대출 불가 | LTV 대출 불가 | LTV 60% |
수도권과 규제지역은 여기에 더해 주택 가격별 금액 상한이 있습니다. 시가 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 빌릴 수 있습니다. 서민·실수요자는 연소득 9천만 원 이하, 주택 가격 8억 원 이하인 무주택 세대주이고, 1주택자는 기존 주택을 6개월 안에 처분하는 조건으로만 빌릴 수 있습니다. 지방은 금액 상한이 없지만, 생애최초 LTV 80%를 적용받을 때는 대출금이 6억 원을 넘을 수 없습니다. 지방에서 1주택자가 처분 조건 없이 한 채를 더 사면 2주택 이상과 같은 LTV 60%가 적용됩니다.
대출 한도 계산 방법
- LTV 한도 = 주택 가격 × LTV
- DTI 한도: (연소득 × DTI − 기존 대출 상환액)을 넘지 않는 주담대의 연간 원리금으로 역산
- DSR 한도: (연소득 × DSR − 기존 대출 연간 원리금)을 넘지 않는 원리금으로 역산하되, 금리는 실제 금리 + 스트레스 금리로 계산
- 최대 한도 = 위 한도와 금액 상한 중 가장 작은 금액
계산 예시
서울 10억 원 아파트, 생애최초, 연소득 8천만 원, 변동금리 4%
LTV 70%로는 7억 원이지만 15억 원 이하 주택의 금액 상한이 6억 원이고, 스트레스 금리 3%를 더한 7%로 계산한 DSR 40% 한도는 4억 82만 원입니다. 그래서 최대 한도는 4억 82만 원입니다. 같은 조건에서 혼합형(5년 고정)을 고르면 스트레스 금리가 80%만 반영돼 최대 한도가 4억 2,632만 원으로 늘어납니다.
지방 5억 원 아파트, 무주택, 연소득 5천만 원, 신용대출 연 600만 원 상환 중
LTV 70%로는 3억 5천만 원이지만, 기존 대출 상환액을 빼고 남은 DSR 여유로 빌릴 수 있는 금액은 2억 2,365만 원입니다. 지방은 DTI가 없고 생애최초가 아니면 금액 상한도 없으며 스트레스 금리도 0.75%로 낮지만, 소득에 비해 기존 대출이 많으면 DSR이 한도를 정합니다.
이 계산기의 계산 가정
- 기준: 주택 구입 목적의 은행권 주택담보대출 규제(금융위원회 2025.6.27·9.7·10.15 대책)를 반영했습니다. 2026년 8월 13일 발표된 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에서 LTV·DSR 규제비율과 주택가격별 대출 한도를 그대로 유지하기로 해, 2026년 10월 현재도 같은 비율이 적용됩니다. 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출은 기준이 다릅니다.
- 연간 원리금: 새 주담대는 첫 1년 동안 갚는 원리금으로 계산합니다. DTI는 원래 다른 대출의 이자만 넣지만, 이 계산기는 입력한 기존 대출 원리금 전체를 넣어 보수적으로 계산합니다.
- 스트레스 금리: 혼합형·주기형은 고정(주기) 기간을 5년으로 보고, 고정 기간 ÷ 대출 기간 비율에 따라 반영 비율을 정합니다. 고정 기간이 5년 미만이면 변동형처럼 100% 반영합니다. 지방 0.75%는 2026년 12월 31일까지 적용되는 값입니다.
- DSR 적용 대상: DSR 규제는 총대출이 1억 원을 넘을 때 적용되지만, 이 계산기는 금액과 관계없이 계산합니다.
- 반영하지 않는 것: 방공제(소액임차보증금 차감), 은행별 심사 기준, 소득 인정 방식, 전입 의무(규제지역 6개월)는 반영하지 않습니다. DTI는 원래 아파트 담보대출에만 적용되지만, 이 계산기는 주택 유형과 관계없이 적용합니다.
참고 기관
규제 비율은 금융위원회 보도자료로, 그 시기 스트레스 금리와 금리 유형별 반영 비율은 은행연합회 소비자포털 공시로 확인할 수 있습니다. 규제지역 지정은 국토교통부가 발표합니다.
자주 묻는 질문
LTV, DTI, DSR은 각각 무엇인가요?
LTV는 집값 대비 대출 비율, DTI는 연소득 대비 주담대 원리금과 다른 대출 이자의 비율, DSR은 연소득 대비 모든 대출의 원리금 비율입니다. 셋을 각각 계산해 가장 작은 금액이 실제로 빌릴 수 있는 한도가 됩니다.
스트레스 DSR은 무엇인가요?
앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, DSR을 계산할 때만 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더하는 제도입니다. 2026년 하반기 기준 수도권·규제지역 주담대는 3.0%, 지방 주담대는 0.75%를 더합니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니고 한도만 줄어듭니다.
고정금리로 받으면 한도가 늘어나나요?
네. 변동금리는 스트레스 금리를 100% 반영하지만, 혼합형(5년 고정 후 변동)은 30년 만기 기준 수도권 80%, 주기형은 40%만 반영하고, 만기까지 금리가 고정된 대출은 반영하지 않습니다. 그래서 같은 조건이면 고정 기간이 길수록 DSR 한도가 커집니다.
규제지역은 어디인가요?
2026년 10월 현재 서울 25개 구 전체와 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인(수지·기흥)·의왕·하남·화성 동탄·구리가 투기과열지구·조정대상지역입니다. 지정은 수시로 바뀌니 국토교통부 발표로 확인하세요.
은행에서 실제로 받은 한도와 왜 다른가요?
은행은 소득 증빙 방식(근로소득·사업소득·추정소득), 주택 시세(KB시세 등), 방공제(소액임차보증금 차감), 신용점수, 자체 심사 기준을 반영합니다. 이 계산기는 규제 비율만으로 계산한 최대치이므로 실제 한도는 더 작을 수 있습니다.
근거 법령
- 금융위원회 「주택시장 안정화 대책」 (2025.10.15)
- 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」 (2025.6.27)
- 금융위원회 주택시장 안정화 대책 FAQ
- 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 (2026.8.13, 대출규제 유지)
- 은행연합회 스트레스 금리 공시
법령 원문은 국가법령정보센터에서 볼 수 있습니다. 요율과 상한액은 2026.10.15 기준 고시를 반영했습니다.
이 계산기는 2026.10.15 기준 법령과 고시를 반영한 참고용 추정치입니다. 개인 상황에 따라 실제 금액과 다를 수 있으니 중요한 결정 전에는 관계 기관에서 확인하세요.