5% 상한이 적용되는 경우
| 상황 | 5% 상한 |
|---|---|
| 계약갱신요구권을 써서 갱신 | 적용 (넘는 부분은 무효) |
| 계약 기간 중 집주인이 증액 요구 | 적용 (계약·직전 증액 후 1년 지나야 가능) |
| 갱신요구권을 쓰지 않고 합의해 재계약 | 적용 안 됨 (갱신요구권은 나중에 쓸 수 있음) |
| 새 세입자와 새로 계약 | 적용 안 됨 |
계산 방법
환산보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
인상 한도 = 지금 환산보증금 × 1.05
전세만 있거나 월세 없이 보증금만 올리면 보증금의 5%를 계산하면 됩니다. 보증금과 월세가 함께 있으면 법에 정한 산식이 없어, 월세를 법정 전환율로 보증금으로 바꿔 합친 환산보증금으로 비교하는 방식을 많이 씁니다. 지금 법정 전환율은 연 10%와 기준금리(3%) + 2%p 중 낮은 5%입니다.
계산 예시 (전환율 5%)
전세 4억 원
5% 한도는 4억 2,000만 원이라, 보증금은 최대 2,000만 원까지 올릴 수 있습니다.
보증금 3억 원 + 월세 100만 원
환산보증금은 3억 + 100만 × 12 ÷ 5% = 5억 4,000만 원이고 한도는 5억 6,700만 원입니다. 월세를 그대로 두면 보증금을 3억 2,700만 원까지, 보증금을 그대로 두면 월세를 1,112,500원까지 올릴 수 있습니다. 둘 다 각각 5%로만 올리는 가장 보수적인 기준은 보증금 3억 1,500만 원, 월세 1,050,000원입니다.
전세 5억 원을 보증금 3억 원 반전세로 바꾸는 경우
인상 없이 바꾸기만 하면 월세는 2억 × 5% ÷ 12 = 833,333원이 상한이고, 5%까지 올리는 것을 포함하면 937,500원이 상한입니다.
이 계산기의 계산 기준
- 기준: 주택임대차보호법 제6조의3·제7조·제7조의2와 시행령 제8조·제9조(2026년 시행 기준)입니다.
- 보증금·월세를 함께 바꿀 때: 법에 산식이 없어 환산보증금 방식으로 판정합니다. 분쟁이 생기면 법원 판단이 다를 수 있으니, 보증금과 월세를 각각 5% 이내로 맞추는 보수적인 기준도 함께 보여 드립니다.
- 전환율: 기본값은 법정 상한입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌니, 한국은행 발표 후 값을 바꿔 계산해 보세요.
- 지역 조례: 시·도가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정하면 그 값이 적용됩니다. 이 계산기는 5%로 계산합니다.
참고 기관
분쟁이 생기면 대한법률구조공단·한국부동산원 등에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 법 해설은 법무부·국토교통부가 펴낸 주택임대차보호법 해설집과 찾기 쉬운 생활법령정보에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
전세 갱신할 때 보증금은 몇 %까지 올릴 수 있나요?
계약갱신요구권을 써서 갱신하거나 계약 기간 중에 올릴 때는 기존 보증금·월세의 5%까지만 올릴 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조). 전세 4억 원이면 4억 2,000만 원까지입니다. 시·도가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있지만, 그런 조례가 없으면 5%가 적용됩니다.
새로 계약하면 5% 넘게 올려도 되나요?
네. 5% 상한은 계약 기간 중 증액과 계약갱신요구권을 쓴 갱신에만 적용됩니다. 새 임차인과의 계약이나, 갱신요구권을 쓰지 않고 합의해 새로 맺는 계약에는 상한이 없습니다. 다만 갱신요구권을 쓰면서 5%를 넘게 올리기로 했다면 넘는 부분은 무효라 돌려달라고 할 수 있습니다.
보증금과 월세를 같이 올리면 5%를 어떻게 따지나요?
법에 정해진 계산식은 없습니다. 보통은 국토교통부 렌트홈 계산기처럼 월세를 법정 전환율(지금 5%)로 보증금으로 바꾼 "환산보증금"끼리 비교합니다. 보증금 3억 원·월세 100만 원이면 환산보증금은 5억 4,000만 원이고, 갱신 후 환산보증금이 5억 6,700만 원을 넘지 않으면 됩니다. 다툼을 피하려면 보증금과 월세를 각각 5% 이내로 올리는 것이 가장 안전합니다.
전세를 반전세나 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?
갱신되는 계약은 기존과 같은 조건이 원칙이라, 전세를 월세로 바꾸려면 세입자가 동의해야 합니다. 동의해서 바꾸더라도 줄어드는 보증금에 붙는 월세는 법정 전환율(연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 값)을 넘을 수 없습니다.
갱신 후에 또 올릴 수 있나요?
증액 후 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다. 계약갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 계약의 기간은 2년입니다. 반대로 주변 시세가 내려가면 세입자가 감액을 청구할 수 있습니다.
근거 법령
- 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)
- 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)
- 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 주택임대차보호법 시행령 제8조 (차임 등 증액청구의 기준 등)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률)
법령 원문은 국가법령정보센터에서 볼 수 있습니다. 요율과 상한액은 2026.10.15 기준 고시를 반영했습니다.
이 계산기는 2026.10.15 기준 법령과 고시를 반영한 참고용 추정치입니다. 개인 상황에 따라 실제 금액과 다를 수 있으니 중요한 결정 전에는 관계 기관에서 확인하세요.